Old building
「都市更新」打著動聽的動聽響亮的旗號-整頓市容、改善居住環境及品質，只是這樣的成果，並非所有住戶都享受的到。都更帶來的額外稅賦、管理費，可能迫使無力負擔的住戶搬離，都更時沒有發言權的租戶及無產權者，也面臨流離失所的命運。
政府介入執行的公辦都更，看似降低民辦都更的弊端-房價高低取決都更與否，然而，房屋稅、管理費的調高、不足坪數的產權持有者須購足坪數才能享有所謂「一坪換一坪」方案、與不願及無法都更的住戶所進行的協調，種種問題及代價仍存在，政府讓民眾確切知道都更後所需付出的代價了嗎?公辦都更的實施過程中存在甚麼樣的漏洞?台北的都更申請案高居全台之首，然政府的介入確實能解決問題並執行都更嗎?
柯文哲上任後改推公辦都更，在全台北市揀選10個「旗艦計畫」，號稱將藉規模近百公頃的公辦都更「活化都市機能、提供公共住宅、落實居住正義」，首兩件公辦都更案為位在大同區的蘭州國宅和隔一條街的斯文里整建住宅，以及中正區南機場夜市旁的南機場整宅，加起來共有3300戶門牌。
民辦都更房價爭議 政府介入做莊
根據內政部統計通報報告中，全國屋齡結構比例顯示，全台20-30年房屋佔23.75%；30-40年房屋佔26.55%；40-50年房屋佔10.83%；50年以上房屋則佔6.55%；而根據內政部不動產資訊平台全台縣市平均屋齡報告顯示，新北市平均屋齡24.71年；台北市32.94年；都市更新發展局都更案件統計中，台北市18件；新北市5件；嘉義市4件；台南市4件；宜蘭市3件；澎湖縣1件。依台北市平均屋齡高居32.94年，其確實是需要都市更新之城市。
然而，過去994筆由民眾申請自行劃定都市更新之地點，多集中於中山、中正、大安區；每坪單價94.4萬的大安區，近20年有91件都更申請案，房價是大安區6成的萬華區，都更申請數量則只有41件。
斯文里里長江雪卿指出，過去一期蘭州國宅因沒有都更委員會，沒有組織性統合意見並舉辦說明會，僅兩成住戶同意都更，二期有四成，至今三期則有七成。過去住戶不願進行都更的原因在於-航高限制、容積有限，業者進場意願不高，以及住戶對建商的不信任。
無力支付稅賦管理費者 何去何從
根據內政部不動產資訊平台105年第3季台北市住宅存量依屋齡區分統計資料顯示，30年以上住宅共570,015筆，多集中於大安區、士林區、中山區、北投區、信義區、萬華區、文山區。台北市都更局都更案件統計中，都更案(核定)多集中於大安區、中山區、文山區、中正區、板橋區。
依目前OURs都市改革組織初步所做的家戶調查統計，公辦都更案件中的南機場整宅總戶數2108戶，其中身心障礙人士佔303戶，中、低收入戶佔35戶及158戶，獨居老人佔51戶；蘭州、斯文里整宅總戶數1215戶，其中身心障礙者佔282戶，中、低收入戶佔25戶及123戶，獨居老人佔19戶。弱勢族群佔總體24.8%及36.8%。
根據行政院主計總處中低收入戶統計，全國116,196低收入戶人次中有14,018人居於台北，台北中低收入戶又多集中於萬華區、文山區、士林區、北投區。依都更選地以老舊住宅為優先之原則，日後萬華區、文山區、士林區及北投區等地區的中、低收入戶人口等弱勢族群將首當其衝，生活受影響甚至無家可歸。
台北北市建築法規規定，新落成屋室內最小坪數須為46平方公尺、約14坪，這也代表即使都更表明讓住戶一坪換一坪，南機場和蘭州、斯文里的近3000戶幾乎都需要額外花錢買下不足額的坪數。
公辦提高同意率 民盼換取高坪數
斯文里蘭州國宅主委林小姐指出，當地一千坪的土地所有權中，市府擁有其中39%，兩百多戶住戶只佔61%，不同意進行都更的住戶佔整體15%左右，都更委員會仍竭力促進都更、與住戶調節。但過去的說明會中，房屋稅及管理費問題沒有仔細說明，考量到日後調漲的稅賦，在稅金問題釐清前，都更意願仍是未知數。
斯文里蘭州國宅之住戶張先生已居住七十年，表示知道房屋稅及管理費的提高仍願意進行都更，期盼能改善環境並增加土地價值。但希望政府對換取坪數部分多做說明，住戶皆希望能換取較高的坪數。
都更對弱勢族群衝擊大
公辦都更比起民辦都更沒有住戶同意百分比限制，即使不願意都更之比例佔少數，然權益沒有被照護到。台北市議員厲耿桂芳解釋，目前不願意進行都市更新的住戶多半擔憂往後因住宅中的公共設施而壓縮到能換取的坪數，且整建耗時五至六年，年邁及行動不便住戶在這期間的居住問題及房屋更新後，可高達六萬的房屋稅，已高過許多青壯年一個月薪資，對中低收入戶而言是一大負擔，故寧可維持現狀。
公辦都更選地依據，多為坪數大的老舊建築，而這些建築因租金、房價低廉，多為中、低收入戶居所。政府都更的好意-改變住宅環境、改善交通、增加公園等等益處，對經濟的弱勢而言可能是負擔，更可能無法享有。
社會運作與民主程序爭議 都更延宕
都更條例所造就的困境，一是系統不透明，條例沒有規範更新前後的利益公開；二是都更過程中不願意搬遷的人雖是少數，但權益卻沒有被照顧；最後導致該被都更的地段因難以協調，進度延宕，以及弱勢族群的流離失所，悖離了一開始改造城市機能的初衷。
公辦都更仍舊少不了整合私有產權的過程，得不斷與住戶及產權者溝通與協調，而房屋稅、地價稅與管理費更不會因政府的介入而消失。斯文里、南機場整宅是公辦都更具指標性的兩個案子，然而整合產權及民意的過程致使進度延緩，經濟弱勢族群仍沒有保障。以此為鑑，將來公辦都更若廣泛實行，北市各區居住於老舊建物之弱勢，將深受影響。